Εκτίμηση Ακινήτου
Πιστοποιημένες εκτιμήσεις κατά EVS 2025 από εγγεγραμμένο REV εκτιμητή. Εκθέσεις που στέκονται σε τράπεζα, δικαστήριο και ελεγκτή.
Για ποιους σκοπούς
- Έρευνα αγοράς και τιμολόγηση πριν από πώληση
- Δικαστική χρήση (κληρονομικές διαφορές, συνιδιοκτησία, διαζύγιο, ασφαλιστικά μέτρα)
- Κληρονομικές υποθέσεις και φορολογικές δηλώσεις
- Δανεισμός και τραπεζικός έλεγχος εξασφαλίσεων
- Αποτίμηση ασφαλιστέας αξίας
- Ανάλυση επενδυτικής αξίας πριν από αγορά ή τοποθέτηση
Μέθοδοι που εφαρμόζω
Τα EVS 2025 αναγνωρίζουν τρεις βασικές προσεγγίσεις αποτίμησης: αγοράς, εισοδήματος και κόστους. Μέσα σε αυτές, επιλέγω τη μέθοδο ή τις μεθόδους που ταιριάζουν στο είδος του ακινήτου, στα διαθέσιμα στοιχεία και στον σκοπό της εκτίμησης.
Προσέγγιση αγοράς
- Μέθοδος Συγκριτικών Στοιχείων — όπου υπάρχουν επαρκή και επαληθεύσιμα στοιχεία συναλλαγών: κατοικίες, καταστήματα, γραφεία, οικόπεδα.
Προσέγγιση εισοδήματος
- Άμεση Κεφαλαιοποίηση — μισθωμένα ακίνητα με αγοραίο μίσθωμα. Όταν το μίσθωμα αποκλίνει από το αγοραίο, εφαρμόζονται μοντέλα term and reversion ή layer.
- Μέθοδος Προεξοφλημένων Ταμειακών Ροών (DCF) — επενδυτικά ακίνητα με μεταβαλλόμενα έσοδα, κενά μίσθωσης, αναπροσαρμογές ή σημαντικές κεφαλαιουχικές δαπάνες.
- Μέθοδος Κερδών (Accounts Method) — ακίνητα σχεδιασμένα για συγκεκριμένη επιχειρηματική χρήση, για τα οποία σπάνια υπάρχουν συγκρίσιμες πωλήσεις: ξενοδοχεία, εστιατόρια, κέντρα αναψυχής, θέατρα, αθλητικές εγκαταστάσεις. Η εκτίμηση βασίζεται στην κανονική, διατηρήσιμη απόδοση της δραστηριότητας (Fair Maintainable Trade), χωρίς τις ιδιαιτερότητες του συγκεκριμένου επιχειρηματία, και αποτιμά το ακίνητο, όχι την επιχείρηση.
Προσέγγιση κόστους
- Μέθοδος Αποσβεσμένου Κόστους Αντικατάστασης (DRC) — ακίνητα ειδικής χρήσης που σπάνια ή ποτέ δεν πωλούνται ή μισθώνονται, όπως βιομηχανικές εγκαταστάσεις, σχολεία και δημόσια κτίρια.
Υπολειμματικές μέθοδοι — συνδυάζουν στοιχεία και των τριών προσεγγίσεων
- Στατική (κλασική) υπολειμματική — οικόπεδα ώριμα για ανάπτυξη, ακίνητα υπό κατασκευή, ακίνητα με δυνατότητα ανάπλασης ή ανακαίνισης: αξία ολοκληρωμένου έργου μείον κόστος κατασκευής, αμοιβές, χρηματοδότηση και κέρδος κατασκευαστή.
- Δυναμική υπολειμματική (με ταμειακές ροές) — έργα σε φάσεις ή μεγάλης διάρκειας, όπου ο χρόνος των εσόδων και των δαπανών επηρεάζει ουσιωδώς την αξία.
Οι υπολειμματικές μέθοδοι εφαρμόζονται επίσης σε ακίνητα που υπόκεινται σε νομική υποχρέωση ενεργειακής αναβάθμισης (EVS 6), καθώς και σε διατηρητέα ακίνητα προς αποκατάσταση.
Σε σύνθετες υποθέσεις εφαρμόζονται δύο μέθοδοι παράλληλα, και τα αποτελέσματα συσχετίζονται με τεκμηριωμένη κρίση. Πριν από το τελικό πόρισμα ακολουθεί πάντα ο τελικός έλεγχος που προβλέπουν τα EVS: θα κατέβαλλε πράγματι ένας αγοραστής αυτό το ποσό;