Πότε απαιτείται εκτίμηση από Πιστοποιημένο Εκτιμητή του Μητρώου του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών

Εισαγωγή

Ο οδηγός απευθύνεται σε μεσίτες, εκτιμητές, συμβολαιογράφους, λογιστές, δικηγόρους και επενδυτές που δραστηριοποιούνται στην ελληνική αγορά ακινήτων. Απαντά σε ένα ερώτημα που τίθεται καθημερινά στην πράξη: σε ποιες περιπτώσεις ο νόμος απαιτεί η εκτίμηση της αξίας ενός ακινήτου να διενεργείται από Πιστοποιημένο Εκτιμητή εγγεγραμμένο στο Μητρώο του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, και σε ποιες περιπτώσεις η εκτίμηση απαιτείται μεν, αλλά ο νόμος δέχεται και άλλους φορείς, ή την επιβάλλει εποπτική πρακτική και όχι διάταξη νόμου.

Η διάκριση έχει πρακτική σημασία. Στην αγορά κυκλοφορεί η αντίληψη ότι «όλα χρειάζονται πιστοποιημένο εκτιμητή». Δεν είναι έτσι. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου η αρμοδιότητα του Μητρώου είναι αποκλειστική, περιπτώσεις όπου ο νόμος δέχεται εναλλακτικά ορκωτούς ελεγκτές, δικαστικούς πραγματογνώμονες ή επιτροπές, και περιπτώσεις όπου η απαίτηση προέρχεται από εποπτική αρχή ή εσωτερική πολιτική τράπεζας.

Κάθε περίπτωση φέρει τρεις σημάνσεις:

• Νομοθετική / Εποπτική: αν η απαίτηση προκύπτει από ρητή διάταξη νόμου ή από εποπτικό πλαίσιο και πρακτική.
• Μητρώο αποκλειστικά / Εναλλακτικά: αν ο νόμος ονομάζει μόνο τον πιστοποιημένο εκτιμητή του Ν. 4152/2013 ή δέχεται και άλλους.
• Υποχρεωτικό / Δυνητικό: αν η ανάθεση επιβάλλεται ή απλώς επιτρέπεται.

Κάθε ενότητα κλείνει με Τεκμηρίωση: την πρωτογενή πηγή (ΦΕΚ ή κωδικοποιημένο κείμενο) και, όπου χρησιμοποιήθηκε, τη δευτερογενή πηγή με ρητή επισήμανση. Όπου μια λεπτομέρεια δεν έχει επαληθευθεί σε πρωτογενές κείμενο, φέρει την ένδειξη [προς επαλήθευση]. Καμία διάταξη, άρθρο ή ποσό δεν έχει προστεθεί χωρίς τεκμηρίωση.

Σημείωση: Το κείμενο έχει ενημερωτικό και εκπαιδευτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Για συγκεκριμένη υπόθεση απαιτείται έλεγχος της ισχύουσας νομοθεσίας κατά τον χρόνο της συναλλαγής και, όπου χρειάζεται, γνώμη δικηγόρου.

ΜΕΡΟΣ Α — Το θεσμικό πλαίσιο

Α.1 Ο Ν. 4152/2013 και το Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών

Το επάγγελμα του εκτιμητή απελευθερώθηκε με τον Ν. 4152/2013 (ΦΕΚ Α' 107/9.5.2013), υποπαράγραφος Γ του άρθρου πρώτου. Το Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών (Σ.Ο.Ε.) καταργήθηκε (υποπαρ. Γ.11: κατάργηση του άρθρου 15 Ν. 820/1978, του ΠΔ 279/1979 και του άρθρου 2 Ν. 2515/1997) και τη θέση του πήρε το Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών, που τηρείται στο Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.

Κρίσιμη είναι η μεταβατική ρήτρα της υποπαρ. Γ.11: «Όπου στην κείμενη νομοθεσία αναφέρεται το Ειδικό Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών (Σ.Ο.Ε.), νοείται εφεξής το σύνολο των πιστοποιημένων εκτιμητών του παρόντος νόμου». Με τη ρήτρα αυτή, παλαιότερες διατάξεις που παρέπεμπαν στους ορκωτούς εκτιμητές μεταφέρθηκαν αυτομάτως στο Μητρώο.

Κλάδοι του Μητρώου (υποπαρ. Γ.4):

Η εγγραφή είναι ανά κλάδο. Το Μητρώο περιλαμβάνει φυσικά και νομικά πρόσωπα· νομικό πρόσωπο εγγράφεται εφόσον απασχολεί τουλάχιστον έναν πιστοποιημένο εκτιμητή φυσικό πρόσωπο που υπογράφει και ευθύνεται.

Προϋποθέσεις εγγραφής (υποπαρ. Γ.2, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 125 Ν. 5162/2024): πτυχίο τριτοβάθμιας εκπαίδευσης, απουσία κωλυμάτων και απόδειξη επάρκειας μέσω εξετάσεων ή αναγνωρισμένης πιστοποίησης από διαπιστευμένο φορέα ή επαγγελματική ένωση. Οι πιστοποιήσεις REV (TEGoVA) και MRICS/FRICS (RICS) γίνονται δεκτές στην πράξη ως απόδειξη επάρκειας.

Αλλοδαποί εκτιμητές: Πολίτης κράτους-μέλους ΕΕ που ασκεί νόμιμα το επάγγελμα στη χώρα του μπορεί να ζητήσει εγγραφή βάσει της Οδηγίας 2005/36/ΕΚ, όπως ενσωματώθηκε με το ΠΔ 38/2010, με δυνατότητα αντισταθμιστικών μέτρων.

Α.2 Δεοντολογία, εποπτεία και ευθύνη

Κώδικας Δεοντολογίας: Θεσπίστηκε με την ΥΑ 19928/292 (ΦΕΚ Β' 1147/13.5.2013), κατ' εξουσιοδότηση της υποπαρ. Γ.8 Ν. 4152/2013. Θεμελιώδεις αρχές: ανεξαρτησία και αντικειμενικότητα, αποφυγή σύγκρουσης συμφερόντων, εχεμύθεια, επάρκεια και επιμέλεια, τήρηση αναγνωρισμένων εκτιμητικών προτύπων. Δεν πρέπει να συγχέεται με τον «Κώδικα Δεοντολογίας Τραπεζών» του Ν. 4224/2013, που είναι διαφορετικό πλαίσιο.

Πειθαρχικό Συμβούλιο και κυρώσεις: Το άρθρο 125 Ν. 5162/2024 (ΦΕΚ Α' 198/5.12.2024) αντικατέστησε τις υποπαρ. Γ.2, Γ.9 και Γ.10. Η κλίμακα κυρώσεων, κατά την ισχύουσα υποπαρ. Γ.10, είναι:

«α) Έγγραφη επίπληξη. β) Χρηματικό πρόστιμο έως ένα εκατομμύριο (1.000.000) ευρώ […]. Σε περίπτωση υποτροπής […] έως δύο εκατομμύρια (2.000.000) ευρώ. Ειδικώς, στην περίπτωση επιβολής προστίμου σε νομικό πρόσωπο, το επιβαλλόμενο πρόστιμο δύναται να ανέλθει έως ποσού ίσου με το δεκαπλάσιο της αμοιβής που τιμολογήθηκε στον πελάτη. γ) Προσωρινή στέρηση πιστοποίησης για χρονικό διάστημα μέχρι ένα έτος. δ) Οριστική διαγραφή του πιστοποιημένου εκτιμητή από το Μητρώο.»

Αστική ευθύνη: Δεν υπάρχει ειδική διάταξη· εφαρμόζονται η συμβατική ευθύνη έναντι του εντολέα και η αδικοπρακτική ευθύνη (ΑΚ 914) έναντι τρίτων. Οι τράπεζες και οι δημόσιοι φορείς απαιτούν στην πράξη ασφαλιστήριο επαγγελματικής αστικής ευθύνης, χωρίς αυτό να είναι νομοθετική προϋπόθεση εγγραφής.

Α.3 Εκτιμητικά πρότυπα

Ο Ν. 4152/2013 παραπέμπει σε αναγνωρισμένα εκτιμητικά πρότυπα. Εφαρμόζονται τα European Valuation Standards (EVS 2025) της TEGoVA και τα International Valuation Standards (IVS 2025) του IVSC. Δεσμευτικά εθνικά εκτιμητικά πρότυπα με υπουργική απόφαση δεν έχουν εντοπιστεί κατά την ημερομηνία αναφοράς [προς επαλήθευση].

Α.4 Δύο θεσμοί που δεν πρέπει να συγχέονται

1. Ο Πιστοποιημένος Εκτιμητής του Μητρώου (Ν. 4152/2013): επαγγελματίας με κρατική πιστοποίηση, πειθαρχικό έλεγχο και προσωπική ευθύνη.
2. Ο δικαστικός πραγματογνώμονας (ΚΠολΔ 368 επ.): πρόσωπο που διορίζει το δικαστήριο για συγκεκριμένη δίκη ή διαδικασία εκουσίας δικαιοδοσίας.

Ο πιστοποιημένος εκτιμητής μπορεί να διοριστεί ως πραγματογνώμονας. Όπου όμως ο νόμος προβλέπει πραγματογνώμονα, δεν απαιτεί εγγραφή στο Μητρώο. Η σύγχυση των δύο θεσμών είναι η συχνότερη πηγή λαθών στη σχετική αρθρογραφία.

ΜΕΡΟΣ Β — Περιπτωσιολογικός κατάλογος

Β.1 Εταιρικό δίκαιο

Β.1.1 Εισφορές σε είδος σε Ανώνυμη Εταιρεία

• Διάταξη: Ν. 4548/2018 (ΦΕΚ Α' 104/13.6.2018), άρθρα 17–18.
• Τι απαιτείται: Έκθεση αποτίμησης κάθε εισφοράς σε είδος κατά τη σύσταση και σε κάθε αύξηση κεφαλαίου. Η αξία της έκθεσης αποτελεί το ανώτατο όριο εγγραφής της εισφοράς στο κεφάλαιο.
• Αρμόδιος (άρθρο 17 §3): «δύο ορκωτοί ελεγκτές λογιστές ή ελεγκτική εταιρεία ή, κατά περίπτωση, δύο ανεξάρτητοι πιστοποιημένοι εκτιμητές». Εναλλακτικά.
• Υποχρεωτικό ή δυνητικό: Υποχρεωτικό, με τις εξαιρέσεις του άρθρου 18.
• Προθεσμίες: Η εισφορά δεν επιτρέπεται μετά την πάροδο έξι μηνών από τη σύνταξη της έκθεσης· δημοσιότητα στο ΓΕΜΗ.
• Πρακτική σημείωση: Για ακίνητα η αγορά προτιμά δύο πιστοποιημένους εκτιμητές του κλάδου Α, ανεξάρτητους μεταξύ τους και από την εταιρεία.

Β.1.2 Ιδιωτική Κεφαλαιουχική Εταιρεία

• Διάταξη: Ν. 4072/2012 (ΦΕΚ Α' 86/11.4.2012), άρθρο 77 §2.
• Αυτούσιο: «Κεφαλαιακές εισφορές σε είδος επιτρέπονται μόνο αν το εισφερόμενο αποτελεί στοιχείο ενεργητικού, που μπορεί να τύχει χρηματικής αποτίμησης […]. Αποτίμηση δεν απαιτείται, αν η αξία της εισφοράς, κατά το καταστατικό ή την απόφαση που αυξάνει το κεφάλαιο, δεν υπερβαίνει τις πέντε χιλιάδες (5.000) ευρώ.»
• Αρμόδιος: Η διάταξη παραπέμπει ιστορικά στα άρθρα 9 και 9α ΚΝ 2190/1920· ο ΚΝ 2190/1920 έχει αντικατασταθεί από τον Ν. 4548/2018, οπότε η αποτίμηση διενεργείται κατά το άρθρο 17 Ν. 4548/2018 (ορκωτοί ή πιστοποιημένοι εκτιμητές). Εναλλακτικά.
• Πρακτική σημείωση: Για ΟΕ/ΕΕ δεν προβλέπεται υποχρεωτική αποτίμηση εισφορών.

Β.1.3 Εταιρεία Περιορισμένης Ευθύνης

• Διάταξη: Ν. 3190/1955, άρθρο 5 [προς επαλήθευση της τρέχουσας διατύπωσης]. Η αποτίμηση εισφορών σε είδος ακολουθεί τη διαδικασία του δικαίου των ΑΕ (άρθρο 17 Ν. 4548/2018). Εναλλακτικά.

Β.1.4 Εταιρικοί μετασχηματισμοί

• Διάταξη: Ν. 4601/2019 (ΦΕΚ Α' 44/9.3.2019).
• Τι απαιτείται: Έκθεση εμπειρογνωμόνων επί του σχεδίου σύμβασης και της σχέσης ανταλλαγής.
• Αρμόδιος: Κατά την κρατούσα ερμηνεία, τα πρόσωπα του άρθρου 17 §3 Ν. 4548/2018 (ορκωτοί ελεγκτές ή πιστοποιημένοι εκτιμητές) [προς επαλήθευση του ακριβούς άρθρου του Ν. 4601/2019]. Εναλλακτικά.
• Φορολογικά κίνητρα: ΝΔ 1297/1972, Ν. 2166/1993, Ν. 4935/2022.

Β.1.5 Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ)

• Διάταξη: Ν. 5193/2025 (ΦΕΚ Α' 56/11.4.2025), Μέρος Α', άρθρα 40–64, που αναμόρφωσε το πλαίσιο του Ν. 2778/1999. Ειδικά: άρθρο 54 «Αποτίμηση», άρθρο 46 (απόκτηση ακινήτων/συμμετοχών), άρθρο 48 (συναλλαγές με συνδεδεμένα πρόσωπα).
• Τι απαιτείται: Αποτίμηση του χαρτοφυλακίου από τακτικό ανεξάρτητο εκτιμητή (άρθρο 54)· για συναλλαγές με συνδεδεμένα πρόσωπα επί ακινήτων, προηγούμενη αποτίμηση «σύμφωνα με την παρ. 3 του άρθρου 17 του ν. 4548/2018» και κοινοποίηση στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς τουλάχιστον 15 ημέρες πριν (άρθρο 48 §2).
• Αρμόδιος: Ο νόμος χρησιμοποιεί τον όρο «ανεξάρτητος εκτιμητής», όχι «πιστοποιημένος εκτιμητής». Στην πράξη οι ΑΕΕΑΠ αναθέτουν σε πιστοποιημένους εκτιμητές. Νομοθετικά εναλλακτικά, πρακτικά Μητρώο.
• Συχνότητα αποτίμησης: Το άρθρο 53 προβλέπει εξαμηνιαία κατάσταση επενδύσεων· η ακριβής συχνότητα αποτίμησης κατά το άρθρο 54 [προς επαλήθευση].

Β.1.6 Οργανισμοί Εναλλακτικών Επενδύσεων

• Διάταξη: Ν. 4209/2013 (AIFMD). Αποτίμηση από εξωτερικό αποτιμητή με επαγγελματική εγγραφή ή ισοδύναμες εγγυήσεις. Δεν ονομάζεται το Μητρώο. Εναλλακτικά.

Β.2 Αναγκαστική εκτέλεση

Β.2.1 Πλειστηριασμός ακινήτου

• Διατάξεις: ΚΠολΔ άρθρα 993 §2 και 995 §1 (κατάσχεση ακινήτου), όπως διαμορφώθηκαν με τους Ν. 4335/2015 και Ν. 4842/2021. Το άρθρο 954 §2 αφορά την κατάσχεση κινητών («εκτίμηση […] που έκανε ο δικαστικός επιμελητής ή ο πραγματογνώμονας», τιμή πρώτης προσφοράς τουλάχιστον τα δύο τρίτα της εκτίμησης) και εφαρμόζεται στα ακίνητα μόνο κατά παραπομπή.
• Τι απαιτείται: Η κατασχετήρια έκθεση ακινήτου περιλαμβάνει εκτίμηση της εμπορικής αξίας κατά τον χρόνο της κατάσχεσης· η τιμή πρώτης προσφοράς ισούται με την εμπορική αξία και δεν μπορεί να υπολείπεται της αντικειμενικής.
• Αρμόδιος: Ο δικαστικός επιμελητής, ο οποίος δύναται να αναθέσει την εκτίμηση σε πιστοποιημένο εκτιμητή του Μητρώου, φυσικό ή νομικό πρόσωπο, που παραδίδει έγγραφη εκτίμηση εντός προθεσμίας. Μητρώο αποκλειστικά όταν γίνεται ανάθεση· η ανάθεση είναι δυνητική.
• Ανακοπή διόρθωσης τιμής: Κατά τη διαδικασία ασφαλιστικών μέτρων, απαράδεκτη αν κατατεθεί λιγότερο από 15 εργάσιμες ημέρες πριν από τον πλειστηριασμό. Στην πράξη απαιτείται τεκμηριωμένη αντίθετη έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή.
• Διοικητική εκτέλεση (ΚΕΔΕ, ΝΔ 356/1974): εφαρμόζει αναλόγως τις παρ. 2–4 του άρθρου 954 ΚΠολΔ.
• Ν. 4549/2018 άρθρο 23 (διόρθωση τιμής μετά από άγονους πλειστηριασμούς με νεότερη έκθεση εκτίμησης) [προς επαλήθευση της ακριβούς διατύπωσης].

Β.3 Αφερεγγυότητα και προστασία κατοικίας

Β.3.1 Εξωδικαστικός μηχανισμός ρύθμισης οφειλών

• Διάταξη: Ν. 4738/2020 (ΦΕΚ Α' 207/27.10.2020), Δεύτερο Βιβλίο, Κεφάλαιο Α', όπως ισχύει (κωδικοποίηση με Ν. 5313/2026).
• Τι απαιτείται: Εφαρμογή της αρχής της μη χειροτέρευσης της θέσης των πιστωτών, η οποία προϋποθέτει αξία ρευστοποίησης των εξασφαλίσεων.
• Κατώφλι υπαγωγής: Αίτηση υποβάλλεται εφόσον οι συνολικές οφειλές υπερβαίνουν τα 5.000 ευρώ (Οδηγός Χρήσης Πλατφόρμας, έκδ. 6.0/21.8.2025). Δεν υφίσταται στη νομοθεσία όριο 75.000 ευρώ για την υποχρέωση εκτίμησης.
• Αρμόδιος: Η αξία ρευστοποίησης υπολογίζεται από την πλατφόρμα βάσει στοιχείων· εκτίμηση από ανεξάρτητο εκτιμητή προβλέπεται στις περιπτώσεις που ορίζουν ο νόμος και οι ΚΥΑ [προς επαλήθευση της ακριβούς διάταξης]. Εναλλακτικά κατά το γράμμα, Μητρώο στην πράξη.

Β.3.2 Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης

• Διάταξη: Ν. 4738/2020, άρθρο 218.
• Τι απαιτείται: Προσδιορισμός της εμπορικής αξίας του ιδιοκτησιακού δικαιώματος επί της πρώτης κατοικίας «σύμφωνα με την εκτίμηση πιστοποιημένου εκτιμητή, τα έξοδα της οποίας βαρύνουν τον Φορέα, που τον διορίζει».
• Αρμόδιος: Πιστοποιημένος εκτιμητής, διορισμένος από τον Φορέα. Μητρώο αποκλειστικά, υποχρεωτικό.
• Ποσοστό έκπτωσης επί της αξίας: [προς επαλήθευση στο σώμα του άρθρου].

Β.3.3 Νόμος Κατσέλη

• Διάταξη: Ν. 3869/2010 άρθρο 9 (για εκκρεμείς υποθέσεις)· Ν. 4605/2019 (λήξασα πλατφόρμα).
• Αρμόδιος: Ο νόμος δεν ονομάζει το Μητρώο· τα δικαστήρια δέχονται εκθέσεις πιστοποιημένων εκτιμητών ως αποδεικτικά μέσα και διορίζουν πραγματογνώμονες. Εναλλακτικά.

Β.4 Τραπεζικό και εποπτικό πλαίσιο

Β.4.1 Στεγαστική πίστη

• Διάταξη: Ν. 4438/2016 (ΦΕΚ Α' 220/28.11.2016), άρθρο 18 (ενσωμάτωση άρθρου 19 Οδηγίας 2014/17/ΕΕ).
• Αυτούσιο: «Οι εσωτερικοί και εξωτερικοί εκτιμητές που διενεργούν εκτιμήσεις ακινήτων, εκ μέρους των πιστωτικών φορέων, είναι επαγγελματικά επαρκείς, εγγεγραμμένοι στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών του Ν. 4152/2013 και είναι ανεξάρτητοι από τη διαδικασία έγκρισης της πίστωσης».
• Αρμόδιος: Μητρώο αποκλειστικά, υποχρεωτικό. Η μοναδική ρητή νομοθετική διάταξη που καθιστά την εγγραφή στο Μητρώο προϋπόθεση για ολόκληρη κατηγορία εκτιμήσεων στον ιδιωτικό τομέα.

Β.4.2 Εποπτικό πλαίσιο πιστωτικών ιδρυμάτων

• Διατάξεις: Κανονισμός (ΕΕ) 575/2013 (CRR), άρθρα 208 και 229· ΠΕΕ Τράπεζας της Ελλάδος 175/29.7.2020 για την εκτίμηση αξίας ακινήτων που λαμβάνονται ως εξασφαλίσεις· Κατευθυντήριες Γραμμές EBA/GL/2020/06.
• Τι απαιτείται: Εκτίμηση από ανεξάρτητο και επαρκώς καταρτισμένο εκτιμητή κατά τη χορήγηση και επανεκτίμηση σε τακτά διαστήματα.
• Αρμόδιος: «Ανεξάρτητος εκτιμητής». Η ρητή απαίτηση εγγραφής στο Μητρώο εντός της ΠΕΕ 175/2020 [προς επαλήθευση στο σώμα της Πράξης]. Οι εσωτερικές πολιτικές των τραπεζών την επιβάλλουν. Εποπτική, όχι νομοθετική.

Β.4.3 Servicers, funds και τιτλοποιήσεις

• Διατάξεις: Ν. 5072/2023 (διαχειριστές πιστώσεων, αντικατάσταση Ν. 4354/2015)· Ν. 3156/2003 (τιτλοποιήσεις)· Ν. 4649/2019 («Ηρακλής»).
• Αρμόδιος: Δεν ονομάζεται το Μητρώο σε επίπεδο νόμου. Εποπτική/συμβατική, Μητρώο στην πράξη.

Β.5 Φορολογία

Β.5.1 Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας — Ν. 5219/2025

• Διάταξη: Ν. 5219/2025 (ΦΕΚ Α' 130/18.7.2025), κωδικοποιημένος με τον Ν. 5301/2026 (ΦΕΚ Α' 74/15.5.2026). Κοινοποίηση με εγκύκλιο ΑΑΔΕ Ε.3038/23.7.2025. Ενοποιεί φόρο μεταβίβασης, φόρο κληρονομιών/δωρεών/γονικών παροχών (πρώην Ν. 2961/2001) και ΕΝΦΙΑ (πρώην Ν. 4223/2013).
• Εντός ΑΠΑΑ (άρθρο 4): Η φορολογητέα αξία προκύπτει αντικειμενικά. Δεν απαιτείται εκτιμητής.
• Εκτός ΑΠΑΑ (άρθρο 3 «Προσδιορισμός αγοραίας αξίας ακινήτων εκτός συστήματος ΑΠΑΑ»): Η αγοραία αξία προσδιορίζεται από τη Φορολογική Διοίκηση βάσει συγκριτικών στοιχείων. Η προθεσμία προσωρινού προσδιορισμού (πέντε εργάσιμων ημερών) [προς επαλήθευση στο σώμα του άρθρου].
• Μικτό σύστημα (άρθρο 5).
• Άρθρο 112 «Υπολογισμός δικαιωμάτων μεταγραφής τίτλων και εκτίμηση αξίας από πιστοποιημένο εκτιμητή» — αυτούσιο:

§1: «Στις περιπτώσεις αυτές ο προσδιορισμός της αξίας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου γίνεται με βάση ειδική έκθεση εκτίμησης της Φορολογικής Διοίκησης που εκδίδεται μετά από αίτηση του Προϊσταμένου του κτηματολογικού γραφείου.»

§2: «Η Φορολογική Διοίκηση μπορεί να ζητήσει την εκτίμηση από Εκτιμητή του Μητρώου Πιστοποιημένων Εκτιμητών της αγοραίας αξίας των ακόλουθων περιουσιακών στοιχείων, εφόσον αυτά αποτελούν αντικείμενο φορολογίας: α) των ακινήτων και των εμπράγματων δικαιωμάτων επί αυτών που εμπίπτουν στα άρθρα 3 και 5, β) των μετοχών εταιρειών μη εισηγμένων στο Χρηματιστήριο […], και γ) λοιπών κινητών μεγάλης αξίας, έργων τέχνης ή συλλογών αντικειμένων αξίας […] του άρθρου 63.»

§3: «Οι πιστοποιημένοι εκτιμητές επιλαμβάνονται και μετά από αίτηση του υπόχρεου σε φόρο ή προδικαστική απόφαση δικαστηρίου. Το πόρισμα του πιστοποιημένου εκτιμητή επέχει θέση έκθεσης πραγματογνωμοσύνης. Εάν ο υπόχρεος σε φόρο που ζήτησε την εκτίμηση […] υποβάλλει δήλωση […] στην αξία που καθορίστηκε από τον εκτιμητή […] θεωρείται ότι αποδέχθηκε στο σύνολό της την έκθεση εκτίμησης και απαλλάσσεται από τους τόκους και τα πρόστιμα λόγω ανακρίβειας […].»

• Αρμόδιος και χαρακτήρας: Η εκτίμηση από πιστοποιημένο εκτιμητή είναι δυνητική («μπορεί»), με πρωτοβουλία της Φορολογικής Διοίκησης, του υπόχρεου ή του δικαστηρίου. Δεν προβλέπεται κλήρωση. Εφαρμόζεται στα ακίνητα των άρθρων 3 και 5, όχι στα πλήρως εντός ΑΠΑΑ. Όταν ο υπόχρεος ζητήσει την εκτίμηση και δηλώσει την αξία της, απαλλάσσεται από τόκους και πρόστιμα ανακρίβειας — αυτό είναι το πρακτικό κίνητρο. Νομοθετικό, Μητρώο αποκλειστικά όταν ενεργοποιείται, δυνητικό.
• Ψηφιακά εργαλεία: myPROPERTY· γεωπύλη valuemaps.gov.gr (άρθρο 124 Ν. 5162/2024).

Β.5.2 Τιμές ζώνης

• Διάταξη: Άρθρο 41 §1Β Ν. 1249/1982, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 61 Ν. 4587/2018 και τροποποιήθηκε με το άρθρο 51 Ν. 4646/2019.
• Τι απαιτείται: Σύνταξη εισηγήσεων για τον καθορισμό των τιμών εκκίνησης του συστήματος ΑΠΑΑ.
• Αρμόδιος: Πιστοποιημένοι εκτιμητές του Μητρώου στο πεδίο των ακινήτων, επιλεγόμενοι με Δημόσια Πρόσκληση του Υπουργείου, ως ειδικοί εισηγητές στην Πρωτοβάθμια Επιτροπή κάθε Περιφερειακής Ενότητας. Μητρώο αποκλειστικά, υποχρεωτικό.

Β.5.3 Τεκμήρια απόκτησης — ΣτΕ 2086/2025

• Διατάξεις: Άρθρο 32 Ν. 4172/2013 (ΚΦΕ)· άρθρο 28Α ΚΦΕ.
• Νομολογία: Η ΣτΕ 2086/2025 έκρινε, σε υπόθεση αγοράς ακινήτου με τίμημα 56.000 ευρώ έναντι αντικειμενικής αξίας 331.403 ευρώ, ότι ο φορολογούμενος μπορεί να αμφισβητήσει το τεκμήριο απόκτησης αποδεικνύοντας το πραγματικό τίμημα, χωρίς να απαιτείται προηγούμενη προσφυγή κατ' άρθρο 41 §6 Ν. 1249/1982.
• Αρμόδιος: Καμία υποχρεωτική εκτίμηση. Η έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή είναι το πρακτικά ισχυρότερο αποδεικτικό μέσο ενώπιον ΔΕΔ και διοικητικών δικαστηρίων. Δυνητικό.

Β.5.4 ΕΝΦΙΑ και φόρος κληρονομιών/δωρεών/γονικών παροχών

• Διάταξη: Ν. 5219/2025 (πρώην Ν. 4223/2013 και Ν. 2961/2001)· ενδικοφανής προσφυγή κατ' άρθρο 63 ΚΦΔ (Ν. 5104/2024).
• Τι απαιτείται: Αντικειμενικός προσδιορισμός εντός ΑΠΑΑ, άρθρο 3 εκτός ΑΠΑΑ. Ισχύει ο δυνητικός μηχανισμός του άρθρου 112. Έκθεση εκτιμητή ή μηχανικού ως αποδεικτικό μέσο σε αμφισβήτηση. Δυνητικό.

Β.6 Κληρονομικό δίκαιο

Β.6.1 Αποδοχή κληρονομιάς με το ευεργέτημα της απογραφής

• Διατάξεις: ΑΚ 1902–1912· ΚΠολΔ 838 επ. (εκουσία δικαιοδοσία).
• Τι απαιτείται: Δήλωση αποδοχής με το ευεργέτημα της απογραφής στη γραμματεία του δικαστηρίου της κληρονομιάς (ΑΚ 1902) και σύνταξη απογραφής εντός τεσσάρων μηνών (ΑΚ 1903), με δυνατότητα παράτασης· η παράλειψη επιφέρει έκπτωση από το ευεργέτημα (ΑΚ 1911). Η προθεσμία σε περίπτωση διαμονής στο εξωτερικό [προς επαλήθευση].
• Ποιος συντάσσει και ποιος αποτιμά (ΚΠολΔ 838): Η απογραφή γίνεται από συμβολαιογράφο που ορίζεται με την απόφαση του Ειρηνοδίκη, και ο Ειρηνοδίκης ορίζει δύο πραγματογνώμονες για την εκτίμηση των απογραφομένων. Αν οι διάδικοι υποδείξουν από κοινού συμβολαιογράφο και πραγματογνώμονες, ορίζονται αυτοί, εκτός αν συντρέχουν σοβαροί λόγοι.
• Αρμόδιος: Συμβολαιογράφος και δικαστικοί πραγματογνώμονες. Ο νόμος δεν απαιτεί πιστοποιημένο εκτιμητή του Μητρώου. Ο Ειρηνοδίκης μπορεί να ορίσει πιστοποιημένο εκτιμητή ως πραγματογνώμονα — δυνατότητα, όχι υποχρέωση.
• Πρακτική σημείωση: Ο κληρονόμος που αποδέχεται με απογραφή έχει συμφέρον να ζητήσει τον ορισμό πιστοποιημένου εκτιμητή ως πραγματογνώμονα, ώστε η αποτίμηση να αντέξει σε αμφισβήτηση από πιστωτές. Η φορολογική δήλωση κληρονομιάς (Β.5.4) είναι ξεχωριστή διαδικασία.

Β.6.2 Εκκαθάριση, σχολάζουσα κληρονομιά, νόμιμη μοίρα, διανομή

• Διατάξεις: ΑΚ 1913 επ. (εκκαθάριση)· ΑΚ 1865 επ. (σχολάζουσα)· Ν. 4182/2013 (περιέλευση στο Δημόσιο)· ΑΚ 1825 επ. (νόμιμη μοίρα)· ΚΠολΔ 478 επ. (διανομή).
• Αρμόδιος: Δικαστικός πραγματογνώμονας κατά ΚΠολΔ 368 επ. ή ιδιωτικές εκθέσεις πιστοποιημένων εκτιμητών ως γνωμοδοτήσεις. Ρητή αναφορά σε πιστοποιημένο εκτιμητή στον Ν. 4182/2013 [προς επαλήθευση]. Εναλλακτικά, δυνητικό.
• Πρακτική σημείωση: Στη νόμιμη μοίρα ο χρόνος αποτίμησης είναι η ημερομηνία θανάτου — αναδρομική εκτίμηση με ρητή δήλωση ημερομηνίας αξίας.

Β.7 Οικογενειακό δίκαιο

• Διάταξη: ΑΚ 1400 (αξίωση συμμετοχής στα αποκτήματα).
• Αρμόδιος: Δικαστικός πραγματογνώμονας ή ιδιωτικές εκθέσεις. Εναλλακτικά, δυνητικό.

Β.8 Απαλλοτριώσεις και πολεοδομικό δίκαιο

Β.8.1 Αναγκαστικές απαλλοτριώσεις

• Διάταξη: Ν. 2882/2001 (ΦΕΚ Α' 17/6.2.2001), άρθρο 15, όπως ισχύει.
• Διατύπωση (κατά δευτερογενή παράθεση): για τον καθορισμό της αποζημίωσης «γνωμοδοτεί η Επιτροπή της παραγράφου 1 του άρθρου 15, ή Ανεξάρτητος Πιστοποιημένος Εκτιμητής κατά την κρίση του αρμόδιου φορέα, εντός δύο μηνών από τη διαβίβαση του σχετικού φακέλου».
• Αρμόδιος: Επιτροπή ή ανεξάρτητος πιστοποιημένος εκτιμητής, κατά την κρίση του φορέα. Εναλλακτικά. Η εκτίμηση δεν δεσμεύει το δικαστήριο του προσωρινού και οριστικού προσδιορισμού (άρθρα 19–21).
• Πρακτική σημείωση: Το Σύνταγμα (άρθρο 17) απαιτεί πλήρη αποζημίωση. Ο θιγόμενος έχει συμφέρον να προσκομίσει δική του έκθεση.

Β.8.2 Λοιπές πολεοδομικές και δασικές διατάξεις

• Διατάξεις: Ν. 1337/1983 άρθρο 9 (εισφορά σε χρήμα)· Ν. 4495/2017 και Ν. 4759/2020 (ΜΣΔ, Τράπεζα Γης)· Ν. 5148/2024· Ν. 2971/2001 (αιγιαλός)· Ν. 998/1979, Ν. 4280/2014, Ν. 5058/2023 (δασικές εκτάσεις).
• Αρμόδιος: Ρητή αναφορά σε πιστοποιημένο εκτιμητή σε καθεμία διάταξη [προς επαλήθευση]. Ιστορικά επιτροπές και Κτηματική Υπηρεσία.

Β.9 Δημόσια περιουσία και ΟΤΑ

Β.9.1 Ακίνητα Δήμων

• Διάταξη: Ν. 3463/2006 (ΦΕΚ Α' 114/8.6.2006), άρθρο 186 §5.
• Τι απαιτείται: Εκτίμηση τιμήματος πριν από εκποίηση, ανταλλαγή ή αγορά ακινήτου του Δήμου.
• Αρμόδιος: Η Επιτροπή του άρθρου 186 §5, αποτελούμενη από δύο δημοτικούς συμβούλους και έναν μηχανικό του Δήμου, όπως προκύπτει από τις πράξεις συγκρότησης των Δήμων. Δεν προβλέπεται κατά κανόνα πιστοποιημένος εκτιμητής. Η επιτροπή του άρθρου 7 ΠΔ 270/1981 αφορά τη διεξαγωγή δημοπρασιών, όχι την εκτίμηση. Τροποποιήσεις με Ν. 4555/2018 και Ν. 5056/2023 και αντίστοιχη ρύθμιση Περιφερειών (Ν. 3852/2010) [προς επαλήθευση].
• Πρακτική σημείωση: Για ακίνητα σημαντικής αξίας οι Δήμοι ζητούν συχνά και έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή, ώστε η απόφαση να αντέξει στον έλεγχο νομιμότητας.

Β.9.2 Εξαγορά κατεχόμενων ακινήτων του Δημοσίου

• Διάταξη: Ν. 5024/2023 (ΦΕΚ Α' 41/24.2.2023), άρθρα 6–8, όπως τροποποιήθηκαν με Ν. 5113/2024.
• Τι απαιτείται: Τίμημα εξαγοράς βάσει αντικειμενικής αξίας με εκπτώσεις οικονομικών και κοινωνικών κριτηρίων (άρθρο 7)· ειδικές περιπτώσεις αμφισβήτησης κυριότητας (άρθρο 8).
• Αρμόδιος: Δεν προβλέπεται ρητά πιστοποιημένος εκτιμητής.

Β.9.3 Αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας, μισθώσεις Δημοσίου, ΝΠΔΔ

• Διατάξεις: Ν. 3986/2011 (ΤΑΙΠΕΔ)· Ν. 4389/2016 (Υπερταμείο)· Ν. 3130/2003 (μισθώσεις Δημοσίου)· ΠΔ 715/1979 (ΝΠΔΔ)· Ν. 4182/2013.
• Αρμόδιος: Ανεξάρτητοι εκτιμητές, επιτροπές ή Κτηματική Υπηρεσία κατά περίπτωση· ρητή αναφορά στο Μητρώο [προς επαλήθευση ανά διάταξη]. Εναλλακτικά.

Β.10 Επενδυτικό δίκαιο

• Διατάξεις: Ν. 4887/2022, Ν. 4399/2016, Ν. 4864/2021, ΕΣΠΑ.
• Αρμόδιος: Πιστοποιημένος εκτιμητής κατά τους οδηγούς εφαρμογής [προς επαλήθευση ανά πρόγραμμα]. Κανονιστική, όχι διάταξη τυπικού νόμου.

Β.11 Μεταναστευτικό δίκαιο

Β.11.1 Άδεια διαμονής επενδυτή (Golden Visa)

• Διάταξη: Ν. 5038/2023, άρθρο 100, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 64 Ν. 5100/2024· ΚΥΑ 95391/20.3.2024 (δικαιολογητικά, κατ' εξουσιοδότηση άρθρου 176 §1 Ν. 5038/2023).
• Όρια: 800.000 ευρώ σε Αττική, ΠΕ Θεσσαλονίκης, Μύκονο, Θήρα και νησιά άνω των 3.100 κατοίκων· 400.000 ευρώ στην υπόλοιπη επικράτεια· 250.000 ευρώ για μετατροπή χρήσης ή αποκατάσταση διατηρητέου.
• Τι απαιτείται: Συμβόλαιο, εξόφληση μέσω τραπεζικού συστήματος και, στις ειδικές περιπτώσεις, βεβαίωση μηχανικού.
• Αρμόδιος: Συμβολαιογράφος, τράπεζα, μηχανικός. Δεν απαιτείται έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή. Εκτίμηση εμπλέκεται μόνο έμμεσα, αν η επένδυση γίνεται με εισφορά ακινήτου σε εταιρεία (άρθρο 17 Ν. 4548/2018).

Β.11.2 Παραμεθόριες περιοχές

• Διάταξη: Ν. 1892/1990, άρθρα 24–26· ΚΥΑ Φ.114/497810/2023 (ΦΕΚ Β' 1893/26.3.2024).
• Τι απαιτείται: Άρση της απαγόρευσης με απόφαση Επιτροπής της Αποκεντρωμένης Διοίκησης για πρόσωπα εκτός ΕΕ/ΕΖΕΣ.
• Αρμόδιος: Η Επιτροπή, με κριτήρια εθνικής ασφάλειας. Εκτίμηση από πιστοποιημένο εκτιμητή ως προϋπόθεση δεν εντοπίζεται στις διατάξεις [προς οριστική επαλήθευση στο σώμα της ΚΥΑ].

Β.12 Καταπολέμηση νομιμοποίησης εσόδων (AML)

• Διάταξη: Ν. 4557/2018, όπως ισχύει.
• Τι απαιτείται: Δέουσα επιμέλεια, ενισχυμένη σε συναλλαγές υψηλού κινδύνου. Ο νόμος δεν επιβάλλει εκτίμηση ακινήτου· οι τράπεζες τη ζητούν στην πράξη για την αποδέσμευση εμβασμάτων. Εποπτική/πρακτική.

Β.13 Λογιστικά πρότυπα

• Διατάξεις: Ν. 4308/2014 (ΕΛΠ)· ΔΠΧΑ 13, ΔΛΠ 16, ΔΛΠ 40· Ν. 2065/1992 (αναπροσαρμογή με συντελεστές).
• Αρμόδιος: Κανένα λογιστικό πρότυπο δεν επιβάλλει νομικά πιστοποιημένο εκτιμητή του Μητρώου. Οι ορκωτοί ελεγκτές, κατά το ΔΠΕ 620, απαιτούν στην πράξη έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή για σημαντικά ακίνητα. Ελεγκτική/πρακτική.

ΜΕΡΟΣ Γ — Διαφοροποιήσεις βάσει ιθαγένειας και φορολογικής κατοικίας

Οι νομοθετικές υποχρεώσεις εκτίμησης συνδέονται με τον τύπο της συναλλαγής ή της διαδικασίας, όχι με την ιθαγένεια ή τη φορολογική κατοικία.

ΜΕΡΟΣ Δ — Συνοπτικός πίνακας αναφοράς

ΜΕΡΟΣ Ε — Πρακτικά σημεία για τον επαγγελματία

Συνήθεις παρανοήσεις

1. «Η μεταβίβαση εκτός ΑΠΑΑ απαιτεί εκτίμηση από πιστοποιημένο εκτιμητή.» Όχι. Η Φορολογική Διοίκηση προσδιορίζει την αξία (άρθρο 3). Η εκτίμηση του άρθρου 112 είναι δυνητική — αλλά όποιος τη ζητήσει και δηλώσει την αξία της απαλλάσσεται από τόκους και πρόστιμα ανακρίβειας.
2. «Η απογραφή κληρονομιάς θέλει πιστοποιημένο εκτιμητή.» Όχι. Θέλει συμβολαιογράφο και δύο πραγματογνώμονες που ορίζει ο Ειρηνοδίκης.
3. «Η Golden Visa απαιτεί έκθεση εκτίμησης.» Όχι. Απαιτεί συμβόλαιο, τραπεζική εξόφληση και, στις ειδικές περιπτώσεις, βεβαίωση μηχανικού.
4. «Οι ΑΕΕΑΠ υποχρεούνται σε πιστοποιημένο εκτιμητή.» Ο νόμος λέει «ανεξάρτητος εκτιμητής». Η πρακτική είναι Μητρώο.
5. «Κάθε τραπεζική εκτίμηση είναι νομοθετικά υποχρεωτική.» Μόνο για στεγαστικά προς καταναλωτές. Για τα υπόλοιπα η υποχρέωση είναι εποπτική.
6. «Οι Δήμοι χρειάζονται πιστοποιημένο εκτιμητή για κάθε εκποίηση.» Ο νόμος προβλέπει Επιτροπή του άρθρου 186 §5.

Τι να ζητά ο μεσίτης ή ο συμβολαιογράφος από τον εντολέα

• Τον σκοπό της εκτίμησης, που καθορίζει τη βάση αξίας και τον αποδέκτη.
• Την ημερομηνία αξίας (τρέχουσα ή αναδρομική).
• Τίτλους, κτηματολογικό απόσπασμα, άδεια, τακτοποιήσεις, ΠΕΑ, μισθωτήρια, βάρη.
• Ποιος θα παραλάβει την έκθεση.

Πότε συνιστάται εκτίμηση έστω μη υποχρεωτική

• Αγορά με τίμημα αισθητά κάτω από την αντικειμενική αξία (τεκμήριο, ΣτΕ 2086/2025).
• Μεταβίβαση εκτός ΑΠΑΑ, για ενεργοποίηση της απαλλαγής του άρθρου 112 §3.
• Έμβασμα από το εξωτερικό (AML).
• Golden Visa κοντά στο όριο.
• Αποδοχή κληρονομιάς με απογραφή όταν υπάρχουν πιστωτές.
• Διανομή ή διαζύγιο, πριν από τη δίκη.
• Ακίνητο Δήμου ή ΝΠΔΔ σημαντικής αξίας.

AVM και ESG

Τα αυτοματοποιημένα μοντέλα δίνουν ταχεία ένδειξη αξίας αλλά καμία διάταξη του Μέρους Β δεν τα δέχεται ως ισοδύναμο έκθεσης: δεν υπογράφονται από πρόσωπο με ευθύνη, δεν περιλαμβάνουν αυτοψία, δεν ελέγχονται πειθαρχικά. Τα κριτήρια ESG ενσωματώνονται στις εκτιμήσεις μέσω των EVS 2025 και της τραπεζικής πρακτικής, χωρίς ελληνική διάταξη που να επιβάλλει συγκεκριμένη μεθοδολογία.

ΜΕΡΟΣ ΣΤ — Συγκεντρωτικός κατάλογος πηγών

Πρωτογενείς (ΦΕΚ, κωδικοποιημένα κείμενα, επίσημοι ιστότοποι)

Δευτερογενείς (αρθρογραφία, δικηγορικά γραφεία, ειδησεογραφία — επικουρικά)

• https://www.karagiannislawfirm.gr/nomika/astiko-dikaio/1752-apalotriosi-14813 (Ν. 2882/2001 άρ. 15)
• https://michaliskouvaris.gr/service/i-dynatotita-prostasias-tis-kyrias-katoikias-meso-tis/ (Ν. 4738/2020 άρ. 218)
• https://artion.gr/otan-timima-kai-antikeimeniki-aksia-diaferoun-pos-ipologizetai-to-tekmirio-agoras-akinhtou/ (ΣτΕ 2086/2025)
• https://www.lawspot.gr/nomika-blogs/klironomia-me-eyergetima-tis-apografis/ · https://www.goldenlex.gr/ (απογραφή κληρονομιάς)
• https://www.efeteio-peir.gr/?p=15384 · https://efotopoulou.gr/ (πλειστηριασμοί)
• https://www.notarius.gr/uploads/egiklioi2018/Dikaiopraksies_Paramethories_Terzidis.pdf (παραμεθόριες)
• https://ecopress.gr/golden-visa-ti-allazei-se-ktimatagora-anakatas/ (Golden Visa)
• https://www.taxheaven.gr/circulars/30472/ (Ν. 4601/2019)
• https://amp.forin.gr/articles/article/23062/ (τιμές ζώνης)
• https://www.ilion.gr/ads070-2026/ (Επιτροπή άρ. 186 §5)

Ο οδηγός αποτυπώνει το πλαίσιο κατά την ημερομηνία αναφοράς. Η νομοθεσία των ακινήτων μεταβάλλεται συχνά· πριν από κάθε συναλλαγή ελέγχεται η τρέχουσα ισχύς των διατάξεων. Τα σημεία με ένδειξη [προς επαλήθευση] απαιτούν ανάγνωση του πρωτότυπου κειμένου ΦΕΚ πριν από δημοσίευση.